Tranh chấp đất thừa kế

“Tranh chấp đất thừa kế” là tranh chấp phát sinh giữa những người có quyền hưởng di sản thừa kế là quyền sử dụng đất của người đã chết, liên quan đến việc xác định ai là người thừa kế hợp pháp, phần đất được chia và quyền sử dụng đất thuộc về ai, theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024.

Tranh chấp đất thừa kế là gì – Giải quyết thế nào?

“Tranh chấp đất thừa kế” là tranh chấp dân sự phát sinh giữa những người có quyền thừa kế đối với quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất mà người để lại di sản đã mất. Theo quy định của pháp luật Việt Nam thì “Người thừa kế có quyền hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật”. Khi có nhiều người cùng hàng thừa kế nhưng không thống nhất được việc chia phần, quản lý hoặc định đoạt di sản, tranh chấp đất thừa kế sẽ xảy ra.

Xác định quyền sử dụng đất là di sản khi nào?

Theo mục 1 phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10 tháng 8 năm 2004 thì quyền sử dụng đất được xác định là di sản như sau:

–  Đối với đất do người chết để lại (không phân biệt có tài sản hay không có tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất) mà người đó đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 thì quyền sử dụng đất đó là di sản.

– Đối với trường hợp đất do người chết để lại mà người đó có một trong các loại giấy quy định tại các Khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, thì kể từ ngày 01/7/2004 quyền sử dụng đất đó cũng là di sản, không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế.

– Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có một trong các loại giấy tờ được hướng dẫn tại 02 tiểu mục trên nhưng trên đất có di sản là nhà ở, vật kiến trúc khác (như: nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ, tường xây làm hàng rào gắn với nhà ở, các công trình xây dựng trên đất được giao để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh như nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới, tiêu nước, chuồng trại chăn nuôi hay vật kiến trúc khác hoặc trên đất có các tài sản khác như cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây công nghiệp hay các cây lâu năm khác) gắn liền với quyền sử dụng đất đó mà có yêu cầu chia di sản thừa kế, thì cần phân biệt các trường hợp sau:

+/ Trong trường hợp đương sự có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất đó.

+/ Trong trường hợp đương sự không có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất, thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Đồng thời phải xác định ranh giới, tạm giao quyền sử dụng đất đó cho đương sự để Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền tiến hành các thủ tục giao quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đương sự theo quy định của pháp luật về đất đai.

+/ Trong trường hợp Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử dụng đất đó là không hợp pháp, di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất không được phép tồn tại trên đất đó, thì Toà án chỉ giải quyết tranh chấp về di sản là tài sản trên đất đó.

– Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có một trong các loại giấy tờ quy định tại tiểu mục 1.1, tiểu mục 1.2 mục 1 này và cũng không có di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất được hướng dẫn tại tiểu mục 1.3 mục 1 này, nếu có tranh chấp thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân theo quy định của pháp luật về đất đai.

Ví dụ thực tế: Tại Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa, một vụ việc được Công ty Luật Hà Nội VDT tư vấn: cha mẹ chết năm 1982, để lại mảnh đất 1000 m² chưa có sổ đỏ. Người em đi thoát ly, người chị sinh sống tại địa phương đến năm 1993 người chị bán toàn bộ diện tích đất này cho một người hàng xóm. Đến năm 2018 người em trở về địa phương thì được biết chị mình đã bán toàn bộ diện tích đất bố mẹ để lại và người mua cũng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2009.

Không đồng ý với việc làm của người chị, người em đã tìm luật sư nhờ tư vấn, sau khi được luật sư tư vấn và hỗ trợ pháp lý người em đã đòi được một phần diện tích đất có nguồn gốc cha mẹ để lại để làm nhờ thờ cúng ông bà bố mẹ.

Những loại tranh chấp đất thừa kế thường gặp

Trên thực tế, tranh chấp đất thừa kế thường rơi vào các nhóm sau:

Tranh chấp về quyền thừa kế và phần di sản được hưởng

Xảy ra khi có người bị loại khỏi danh sách thừa kế hoặc có ý kiến cho rằng họ không đủ điều kiện hưởng.

Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về quyền thừa kế và phần di sản được hưởng khi chia thừa kế theo pháp luật như sau:

– Thừa kế theo pháp luật gồm:

Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

+/ Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

+/ Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

+/ Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

– Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

– Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Tranh chấp về hiệu lực của di chúc

Khi có nghi ngờ về tính hợp pháp của di chúc, như người lập di chúc không minh mẫn, không đúng hình thức, hoặc bị ép buộc.

Theo quy định của Bộ luật dan sự năm 2015 thì một di chúc được coi là hợp pháp phải thỏa mãn các điều kiện như sau:

– Di chúc hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:

+/ Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép;

+/ Nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của luật.

– Di chúc của người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi phải được lập thành văn bản và phải được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý về việc lập di chúc.

– Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực.

– Di chúc bằng văn bản không có công chứng, chứng thực chỉ được coi là hợp pháp, nếu có đủ các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều này.

– Di chúc miệng được coi là hợp pháp nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau khi người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng, người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng.

Ví dụ: Một cụ bà ở Hà Nội để lại di chúc viết tay, không có người làm chứng. Sau khi mất, các con kiện nhau vì cho rằng di chúc vô hiệu. Tòa án căn cứ Điều 630 BLDS 2015 tuyên di chúc không hợp pháp.

Tranh chấp đất thừa kế khi chưa có sổ đỏ

Đây là loại tranh chấp phức tạp nhất, bởi theo quy định của pháp luật Đất đai, pháp luật dân sự thì để được xác định quyền sử dụng đất là di sản thì người thừa kế phải có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất như: 

+/ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

+/ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấttạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

+/ Giấy tờ hợp pháp vềthừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

+/ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

+/ Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

+/ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ nêu trên nhưng trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp…. vv.

Trên thực tế có rất nhiều trường hợp người sử dụng đất không có bất cứ các loại giấy tờ tài liệu nào về quyền sử dụng đất do vậy khi xác định quyền sử dụng đất đó có phải là di sản hay không còn nhiều khó khăn, phức tạp.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp thừa kế đất đai.

Theo Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 thì những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án gồm:

– Tranh chấp về quốc tịch Việt Nam giữa cá nhân với cá nhân.

– Tranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản.

– Tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự.

– Tranh chấp về quyền sở hữu trí tuệ, chuyển giao công nghệ, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 30 của Bộ luật này.

– Tranh chấp về thừa kế tài sản.

– Tranh chấp về bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng.

– Tranh chấp về bồi thường thiệt hại do áp dụng biện pháp ngăn chặn hành chính không đúng theo quy định của pháp luật về cạnh tranh, trừ trường hợp yêu cầu bồi thường thiệt hại được giải quyết trong vụ án hành chính.

– Tranh chấp về khai thác, sử dụng tài nguyên nước, xả thải vào nguồn nước theo quy định của Luật tài nguyên nước.

– Tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai; tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng rừng theo quy định của Luật bảo vệ và phát triển rừng.

– Tranh chấp liên quan đến hoạt động nghiệp vụ báo chí theo quy định của pháp luật về báo chí.

– Tranh chấp liên quan đến yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu.

– Tranh chấp liên quan đến tài sản bị cưỡng chế để thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự.

– Tranh chấp về kết quả bán đấu giá tài sản, thanh toán phí tổn đăng ký mua tài sản bán đấu giá theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự.

– Các tranh chấp khác về dân sự, trừ trường hợp thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan, tổ chức khác theo quy định của pháp luật.

Như vậy, theo quy định của pháp luật nêu trên tranh chấp thừa kế đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND. Theo quy định tại khoản 2 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của bộ luật tố tụng dân sự, luật tố tụng hành chính, luật tư pháp người chưa thành niên, luật phá sản và luật hòa giải, đối thoại tòa án thì sau khi bỏ tòa án cấp huyện, thành lập tòa án khu vực.

Thẩm quyền của Tòa án nhân dân khu vực.

Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp quy định tại các điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này; giải quyết những yêu cầu quy định tại các điều 27, 29, 31 và 33 của Bộ luật này, trừ yêu cầu hủy phán quyết trọng tài, đăng ký phán quyết trọng tài vụ việc thuộc thẩm quyền giải quyết của một số Tòa án nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại khoản 2 Điều 37 của Bộ luật này.”

Khởi kiện tại Tòa án

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ (CMND, sổ hộ khẩu, giấy tờ về quyền sử dụng đất, di chúc nếu có, giấy chứng tử của người để lại di sản…vv).

Bước 2: Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền khu vực nơi có đất;

Bước 3: Tòa án thụ lý, hòa giải, xác minh, định giá tài sản.

Bước 4: Mở phiên tòa xét xử sơ thẩm.

Thời hiệu khởi kiện.

Theo Điều 623 BLDS 2015 thì thời hiệu khởi kiện tranh chấp thừa kế đất đai, tranh chấp quyền thừa kế được quy định như sau:

– Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau:

+/ Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này;

+/ Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu quy định tại điểm a khoản này.

– Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

– Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

Vai trò luật sư trong tranh chấp thừa kế đất đai

Tranh chấp đất thừa kế đất đai là một trong những loại tranh chấp dân sự phức tạp nhất, đòi hỏi phải am hiểu pháp luật thừa kế và luật đất đai các thời kỳ. Vai trò của luật sư vì thế trở nên đặc biệt quan trọng.

Luật sư giúp xác định đúng quyền thừa kế và căn cứ pháp lý: Luật sư sẽ rà soát hồ sơ, xác định người thừa kế hợp pháp, kiểm tra hiệu lực di chúc, nguồn gốc đất và tình trạng pháp lý của thửa đất. Việc xác định sai hàng thừa kế có thể dẫn đến mất quyền lợi.

Luật sư hỗ trợ hòa giải và đàm phán: Trong nhiều vụ việc, luật sư của Công ty Luật Hà Nội VDT đã giúp các bên thống nhất chia tài sản bằng văn bản, tránh phải ra tòa. Hòa giải thành công không chỉ tiết kiệm chi phí mà còn giữ được tình cảm gia đình.

Luật sư đại diện bảo vệ quyền lợi tại Tòa: Khi vụ việc phải khởi kiện, luật sư là người soạn đơn, thu thập chứng cứ, tranh tụng, bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho thân chủ. Việc thiếu kiến thức pháp luật khiến nhiều người bị bác đơn hoặc mất phần thừa kế đáng ra được hưởng.

Một số lưu ý:

+/ Khi phát sinh mâu thuẫn, hãy thu thập giấy tờ gốc, di chúc, bản đồ đất sớm nhất có thể.

+/ Không tự ý ký “giấy tay” hay sang nhượng khi chưa tham vấn pháp lý;

+/ Nên tư vấn pháp lý sớm ngay từ khi người để lại di sản còn sống, để soạn di chúc hợp pháp và tránh rủi ro cho con cháu.

“Tranh chấp đất thừa kế” không chỉ là vấn đề pháp lý mà còn là câu chuyện tình cảm, đạo lý giữa những người ruột thịt. Tuy nhiên, nếu không hiểu đúng quy định pháp luật và không có sự hỗ trợ từ luật sư chuyên nghiệp, người thừa kế rất dễ mất quyền lợi hợp pháp của mình.

Công ty Luật Hà Nội VDT – với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực tranh chấp đất đai và thừa kế – luôn sẵn sàng đồng hành, tư vấn, đại diện bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho thân chủ.