dịch vụ luật sư, tư vấn luật, công ty luật, luật sư, luật sư hà nội

Luật sư tư vấn: 

Để giải đáp cho những thắc trên của bạn thì trước tiên chúng ta cần xét một số quy định của pháp luật về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất (cũng chính là mua bán đất), cụ thể:

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đủ các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ), trừ 02 trường hợp sau:

• Trường hợp 1:

Theo khoản 3 Điều 86 Luật Đất đai 2013:

Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được chuyển nhượng cho người khác.

• Trường hợp 2:

Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013:

+ Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;

+ Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có đủ điều kiện để cấp Sổ đỏ (chưa cần có Sổ).

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Đất không có tranh chấp;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo đó, người sử dụng đất chỉ được bán đất khi có đủ các điều kiện, trong đó phải có Sổ đỏ, trừ 02 trường hợp không cần có Sổ đỏ theo quy định trên.

Bên cạnh đó, xét nguồn gốc những người chủ trước đó tại sao lại chưa có sổ đỏ và xét quy định của pháp luật, ta thấy:

Trường hợp người chuyển nhượng đất không có sổ đỏ sẽ gồm:

 1/ Thửa đất không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ

2/ Thửa đất đủ điều kiện cấp Sổ đỏ nhưng chưa làm thủ tục cấp Sổ đỏ.

Với 02 trường hợp này, theo phân tích của Luật sư:

- Nếu thuộc trường hợp 1 (không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ) thì bạn không nên nhận chuyển nhượng đất (mua đất) vì lý do đất này: Sẽ không được cấp Sổ đỏ, không thể sang tên, dễ xảy ra tranh chấp, không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất…

- Nếu thuộc trường hợp 2 (đủ điều kiện cấp Sổ đỏ) để đảm bảo nhất thì bạn phải yêu cầu người chuyển nhượng đất (người bán đất) làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) trước, chỉ khi nào người bán có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mảnh đất cần chuyển nhượng thì mới thực hiện thủ tục chuyển nhượng (vì khi đó mới đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, đủ hồ sơ để công chứng hợp đồng mua bán và sang tên Sổ đỏ).

Từ phân tích trên, với các quy định của pháp luật về đất đai hiện hành thì Luật sư khuyên bạn không nên mua đất nếu đất đó không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn nếu thửa đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì nên yêu cầu người bán làm thủ tục cấp Sổ đỏ trước khi mua, như vậy sẽ đảm bảo được quyền lợi ích của bạn trong quá trình sử dụng đất cũng như quá trình chuyển nhượng, tặng cho đất,…sau này của bạn. Trường hợp nếu bạn vẫn mua hoặc đã mua mảnh đất này khi chưa có sổ đỏ, căn cứ theo quy định trên thì bạn sẽ khó làm được sổ đỏ hoặc có thể không làm được sổ đỏ vì nhiều lý do, trong số đó trường hợp dễ gặp phải đó là đất không đảm bảo điều kiện về giấy tờ để được cấp sổ,…

                                                                                                                                                                                          Luật sư Hà Thảo

                                                                                                                                                                                 Công ty Luật TNHH Hà Nội