Tách thửa đất, hợp thửa đất theo quy định mới nhất

Quy định chung về tách thửa, hợp thửa

Theo pháp luật đất đai hiện hành, tách thửa và hợp thửa là hai thủ tục hành chính phổ biến nhằm thay đổi hình dạng, diện tích và ranh giới của thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận. Đây là các thủ tục đăng ký biến động đất đai, được điều chỉnh chủ yếu tại Luật Đất đai 2024 và Nghị định hướng dẫn đang có hiệu lực từ năm 2025.

Việc tách thửa được hiểu là chia một thửa đất thành nhiều thửa nhỏ hơn, trong khi hợp thửa là gộp hai hoặc nhiều thửa đất liền kề thành một thửa duy nhất. Cả hai thủ tục này đều phải đảm bảo điều kiện pháp lý, kỹ thuật, quy hoạch và diện tích tối thiểu theo quy định của từng địa phương.

Theo quy trình mới, người sử dụng đất không còn nộp hồ sơ trực tiếp tại Văn phòng Đăng ký đất đai như trước đây, mà thực hiện tại Trung tâm Phục vụ Hành chính công. Sau đó, hồ sơ được chuyển đến Văn phòng Đăng ký đất đai để xử lý chuyên môn và trả kết quả qua đầu mối hành chính công.

Điều kiện được tách thửa đất

Theo Luật Đất đai 2024 và các quy định hướng dẫn thi hành, việc tách thửa chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

1. Thửa đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp (sổ đỏ), không có tranh chấp, khiếu nại, kê biên hoặc nằm trong diện quy hoạch sử dụng đất cho mục đích công cộng.

2. Đáp ứng quy định về diện tích tối thiểu và kích thước các cạnh thửa đất sau khi tách theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất. Mỗi địa phương sẽ có Quy định diện tích tối thiểu khác nhau tùy theo loại đất (đất ở đô thị, đất ở nông thôn, đất nông nghiệp…).

3. Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

4. Không làm thay đổi mục đích sử dụng đất nếu chưa được phép.

5. Đảm bảo điều kiện hạ tầng kỹ thuật (đối với đất ở), chẳng hạn: phải có lối đi hợp pháp, không tạo ra thửa đất “treo” hoặc không có đường ra công cộng.

Ngoài ra, đối với các thửa đất có một phần nằm trong quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi, việc tách thửa chỉ được xem xét khi phần diện tích tách ra không ảnh hưởng đến quy hoạch tổng thể và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản.

Điều kiện hợp thửa đất

Hợp thửa đất được thực hiện trong các trường hợp người sử dụng đất có hai hoặc nhiều thửa đất liền kề và muốn thống nhất quyền sử dụng, thuận tiện cho việc quản lý, canh tác hoặc chuyển nhượng.

Theo quy định hiện hành, việc hợp thửa chỉ được chấp thuận nếu:

1. Các thửa đất có cùng loại đất, cùng mục đích sử dụng theo Giấy chứng nhận. Nếu khác mục đích, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trước khi hợp thửa.

2. Các thửa đất liền kề nhau về ranh giới thực tế (được xác nhận trong bản đồ địa chính).

3. Không có tranh chấp hoặc vướng mắc pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất.

4. Không thuộc khu vực bị hạn chế hợp thửa theo quy hoạch (ví dụ: hành lang an toàn giao thông, khu vực bảo tồn, hành lang lưới điện cao thế…).

Hồ sơ thực hiện thủ tục tách thửa, hợp thửa

Hồ sơ xin tách thửa hoặc hợp thửa đất được quy định thống nhất và nộp tại Trung tâm Phục vụ Hành chính công hoặc Bộ phận Một cửa, gồm:

– Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa (theo Mẫu do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành).

– Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

– Bản vẽ trích đo địa chính: Thửa đất hoặc hồ sơ kỹ thuật thửa đất (được đơn vị có tư cách pháp nhân đo đạc lập, được xác nhận bởi Văn phòng Đăng ký đất đai).

– Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân, giấy tờ pháp lý của người sử dụng đất (nếu là tổ chức thì nộp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, quyết định thành lập…).

– Văn bản thỏa thuận của các bên có quyền lợi liên quan (nếu đất thuộc đồng sở hữu).

Trường hợp người sử dụng đất ủy quyền nộp hồ sơ, phải kèm theo văn bản ủy quyền được công chứng, chứng thực hợp lệ.

Trình tự thực hiện tại cơ quan hành chính công

Theo mô hình hành chính thống nhất hiện nay, quy trình tách thửa hoặc hợp thửa đất được thực hiện qua các bước sau:

Bước 1 – Nộp hồ sơ tại Trung tâm Phục vụ Hành chính công hoặc Bộ phận Một cửa
Người sử dụng đất nộp đầy đủ hồ sơ theo quy định. Cán bộ một cửa tiếp nhận, kiểm tra thành phần hồ sơ, nếu hợp lệ sẽ cấp phiếu tiếp nhận và hẹn trả kết quả.

Bước 2 – Chuyển hồ sơ đến Văn phòng Đăng ký đất đai xử lý chuyên môn
Cơ quan này sẽ kiểm tra hiện trạng thửa đất, đo đạc, chỉnh lý bản đồ địa chính và hồ sơ địa chính, sau đó cập nhật biến động và trình ký Giấy chứng nhận mới (trong trường hợp phát sinh).

Bước 3 – Cập nhật dữ liệu đất đai và trình cơ quan có thẩm quyền ký cấp đổi sổ mới
Sau khi hoàn tất, Văn phòng Đăng ký đất đai chuyển lại hồ sơ cho Bộ phận Một cửa để trả kết quả cho người dân.

Bước 4 – Nhận kết quả tại nơi nộp hồ sơ
Người sử dụng đất đến nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới, trong đó thể hiện thông tin sau khi tách thửa hoặc hợp thửa. Quá trình này được theo dõi và giám sát điện tử qua hệ thống hành chính công, giúp đảm bảo minh bạch và rút ngắn thời gian xử lý.

Chi phí, thời gian thực hiện

Thời gian giải quyết: Không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (không tính thời gian niêm yết, xác minh thực địa, hoặc thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính).
Với các địa bàn vùng sâu, vùng xa hoặc hải đảo, thời gian có thể kéo dài thêm nhưng không quá 25 ngày.

Lệ phí đo đạc, thẩm định, cấp đổi Giấy chứng nhận: Mức thu phí thẩm định do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định, lệ phí đo đạc do đơn vị đo đạc tính tùy theo diện tích đất và quy mô.

Nghĩa vụ tài chính phát sinh:

+/ Nếu việc tách hoặc hợp thửa làm phát sinh chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất tương ứng phần diện tích thay đổi.

+/ Trường hợp chỉ thay đổi về hình thể, không phát sinh nghĩa vụ tài chính ngoài lệ phí hành chính.

Một số vướng mắc thường gặp

Không đạt diện tích tối thiểu sau tách: Nhiều hồ sơ bị từ chối do không đạt yêu cầu về diện tích tối thiểu hoặc mặt tiền theo quy định của từng tỉnh. Người dân cần kiểm tra quyết định hiện hành của UBND tỉnh trước khi lập hồ sơ.

Thửa đất có phần nằm trong quy hoạch: Nếu nằm trong khu vực quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi, việc tách thửa có thể bị tạm dừng hoặc yêu cầu xác nhận quy hoạch bổ sung.

Đất có tranh chấp hoặc kê biên: Cơ quan có thẩm quyền sẽ không tiếp nhận hồ sơ tách/hợp thửa nếu thửa đất đang có tranh chấp, khiếu nại hoặc bị kê biên thi hành án.

Sai sót trong đo đạc, bản vẽ: Bản vẽ trích đo không đúng chuẩn hoặc không được đơn vị có tư cách pháp nhân thực hiện là nguyên nhân phổ biến khiến hồ sơ bị trả lại.

Chậm trả kết quả: Một số địa phương vẫn còn tình trạng chậm xử lý, giải quyết do quá tải hồ sơ hoặc chưa đồng bộ hệ thống dữ liệu địa chính điện tử. Trong trường hợp này, người dân có quyền kiến nghị, phản ánh trực tiếp tại Trung tâm Hành chính công để được giải quyết.